Luật sư xin vui lòng cho tôi biết trong trường hợp này, tôi có thể kiện người bán được không và có cách nào khác để bán lô đất mà không cần kiện cáo? Trả lời tư vấn Xin cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa đủ chi tiết, chúng tôi xin trình bày ý kiến tư vấn như sau: Dựa vào thông tin bạn đã cung cấp, có vẻ như bạn đã mua một lô đất và chung sổ đỏ. Việc mua bán đã được thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý tại công chứng. Tuy nhiên, bạn không đề cập đến việc hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sở hữu đã được đăng ký biến động tại cơ quan chức năng hay chưa. Theo quy định trong Điều 95, Khoản 4 của Luật Đất Đai năm 2013: “Việc đăng ký biến động được áp dụng trong các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký nhưng có những thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản liên quan đến đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản liên quan đến đất; b) Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản liên quan đến đất được phép đổi tên; c) Có những thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; d) Có những thay đổi về tài sản liên quan đến đất so với nội dung đã đăng ký; đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; e) Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất; g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này; h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung và quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất của tổ chức hoặc hộ gia đình hoặc vợ và chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung hoặc nhóm chủ sở hữu tài sản chung liên quan đến đất; k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất theo kết quả hòa giải đạt được sự công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại hoặc tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; m) Có những thay đổi về các hạn chế quyền của người sử dụng đất.” Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 6 của Điều 95, “Trong các trường hợp đăng ký biến động như quy định trong các điểm a, b, h, i, k và l của Khoản 4 này, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động. Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất của di sản thừa kế.” Do đó, trong trường hợp của bạn, sau 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và làm thủ tục tại văn phòng công chứng, bạn cần phải đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền để xác lập quyền của bạn đối với mảnh đất đã chuyển nhượng. Để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn có thể liên hệ với chủ đất để mượn sổ đỏ và cùng với hợp đồng mua bán đã công chứng, tiến hành thủ tục tách thửa. Nếu bên chủ đất không hợp tác để tạo điều kiện cho bạn thực hiện thủ tục tách thửa, thì bên bán, tức là chủ đất, đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và bạn có thể kiện bên bán để yêu cầu thực hiện hợp đồng. Chỉ sau khi hoàn tất các thủ tục để xác nhận quyền của bạn đối với mảnh đất này, bạn mới có quyền tiến hành bán hoặc chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác.
Đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu: Tư vấn trường hợp mua đất phân lô nhưng chung sổ đỏ. Nếu bạn còn thắc mắc, chưa hiểu rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ qua email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến – Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp và hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng! CV: Nguyễn Thị Thủy – Công ty Luật Minh Gia